在当下一线城市购房的复杂环境中，许多购房者开始探索非传统的贷款购房方式。其中之一便是选择全款购房后再通过抵押贷款的方式来满足资金需求。这种方式的背后究竟隐藏着怎样的动机与风险呢？
场景再现
想象一下你手持500万现金，身处北京，并打算购买价值1000万的房产。你可能会想，凭借北京的按揭贷款政策，作为首次购房者，你可以贷到房子评估值的6成，也就是600万。这样看来，你的500万首付是足够的。
然而，在实际操作中，事情并非如此简单。北京作为最早实行三价合一（网签价=评估价=纳税申报价）的城市，购买首套非普通住宅的契税为网签价的1.5%，增值税为网签价全额的5.6%，个税则为差额的20%。若按照1000万的网签价，税费将高达177万，显然500万首付是不够的。
全款购房的优势
- 税费优惠：如果你选择全款购房，可以按照最低的网签价过户，从而大大降低税费。按照467万的网签价计算，契税仅为1%，增值税和个税也大大降低。
- 贷款优势：全款购房后，你可以选择抵押贷款，这通常属于个人经营性抵押贷款，利率更低，额度更高，一般年利率在3.45%-3.8%之间，且能贷到房子市值的7成，贷款期限最长可达二十年。
- 议价空间：全款购房的方式更受卖家青睐，因此你有更多的议价空间。
- 房源选择：这种方式使得你可以选择更多的房源，不受“满二”、“满五”或“唯一”等条件的限制。
风险与注意事项
- 操作细节：必须确保所有操作符合银行的规定，否则可能会被要求提前还款。例如，在过户前后的半年内办理过经营性贷款，可能会触发银行的审查。
- 资金安全：如果名下没有公司，却选择全款购房，可能需要借助朋友或垫资公司的资金。这可能会带来资金安全的风险。
- 税务风险：如果操作不当，可能会被视为将经营性贷款变相流入房市，从而触发税务风险。
结论
全款购房再抵押确实在某些情况下具有优势，但操作时必须谨慎，确保每一步都符合规定，避免不必要的风险。对于贷款问题，如果你有任何疑问或需要进一步的帮助，欢迎留言咨询。
