经济观察网 记者 老盈盈
张小姐申请的房贷放款了，悬着的一颗心终于放下了。从她开始申请贷款到放款，房贷利率经历了多次变化。10月21日，张小姐向某国有大行佛山地区的分支机构提出了首套房商贷申请，和银行沟通的利率是2.90%。10月23日，房产中介和张小姐说，正在与银行沟通房贷利率能不能降到2.80%，但确切信息还需要等银行答复。10月25日，张小姐进行了网签，贷款也于当天批复，利率为2.85%。11月5日，张小姐完成了缴税过户，接下来只需要等银行放款，购房事宜就可以顺利结束了。一天后，她被告知从11月7日起，佛山各大银行首套房商贷利率将上调至3.00%，针对面签和审批利率为2.90%的客户，最终放款利率以银行最后放款日为准，房产中介和银行客户经理也不确定最终利率是多少。经过一星期的等待，银行最后还是按照2.85%的审批利率给张小姐放款了。
经济观察报采访获悉，广州、长沙、南京、武汉、徐州等多地也将首套房商贷利率上调至3.00%以上，其中广州、南京首套房商贷利率上调至3.00%，武汉、长沙首套房商贷利率上调至3.10%。更多的购房者则没有张小姐那么幸运，即便此前面签和审批利率低于3.00%，但最终放款利率仍上浮至3.00%以上。
从“2”字头回调
一位长沙银行的客户经理告诉经济观察报，长沙地区的首套房商贷利率目前上调至3.10%。此前也一度与房贷申请者沟通过2.90%的利率，但最后的放款利率是3.10%。记者采访了两位近期在长沙地区申请房贷的人士，其中一位向大行申请贷款，另一位向股份行申请贷款，面签和审批时的利率均为2.90%，但最终放款利率则上浮至3.10%。这两位购房者找银行客户经理争论，但是没有效果，银行客户经理反馈总行要求按照实际放款利率为准。还有一位向湖南银行申请贷款的人士则称，11月4日签的合同，11月12日审批成功，从面签到审批利率都是2.75%。11月18日，银行通知他需要补签合同，利率从 2.75%变成3.10%。他不愿意去补签合同，目前处于僵持状态，银行也一直没有放款。
多地银行将首套房商贷利率上调至3.00%（含）以上，或与前一段时间房贷利率一直处于低位（2.60%~2.80%），甚至已经低于公积金贷款利率有关。
今年10月初，黄女士在广州番禺看中了一套二手房，10月中旬签订了按揭合同，当时面签的房贷利率为3.00%。10月18日，银行完成了审批，她一看批贷利率降到了2.70%，比广州首套公积金贷款利率2.85%还要低。10月25日，银行给黄女士放款了，利率为2.7%，定价基准为LPR减90个基点。
此前，广州不少大中型商业银行首套房商贷利率已经降至3.00%以下，而一些小型商业银行提供的利率则更低。一位华润银行的客户经理表示，此前该行的首套房贷利率一度低至2.60%。在绍兴购买首套房的李女士也同样赶上了这一波“2”字头的便车。除了广州外，据经济观察报了解，10月下旬，浙江省温州市、嘉兴市和绍兴市等地区的首套房商贷利率也进行了一波调整，也曾低于公积金贷款利率。
利率“倒挂”
多个城市的银行客户经理告诉经济观察报，10月25日左右，广州有贷款人和银行客户经理陆续接到银行通知：商业贷款利率不能低于公积金贷款利率，首套房商贷利率最新定价最低只能为2.85%。11月8日前后，广州、佛山、长沙、武汉、南京等多地的银行进一步将首套房贷利率上调至3.00%（含）以上。一位股份制银行的分析师认为，近期个别区域首套房贷利率上调，主要是这些区域商贷利率低于住房公积金贷款利率，监管认为不够合理，进行纠偏。
2024年5月17日，中国人民银行宣布，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉经济观察报，10月LPR下调前，部分银行已经比较大力度对首套房商贷利率进行了下调，而后LPR下调25个基点的幅度也是比较罕见的。部分地区的银行对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，针对加点部分进行适度调整，是正常的市场行为，不必过度理解为信贷政策收紧。
他进一步表示，公积金贷款利率和商贷利率之间并没有孰高孰低的规定，但是公积金具有兜底的导向作用，往往应该比商贷利率更优惠，所以也会对商业贷款产生一定的限制。多位受访的银行客户经理表示，市场竞争激烈，银行“内卷”很严重。在客户为王的时代，贷款申请者往往看哪家银行的利率低就选择哪家银行申请房贷，导致无止境的价格战。现在各大银行对利率进行规范统一，能避免银行间的恶性竞争。
2024年第三季度中国货币政策执行报告指出，在有效信贷需求不足的情况下，银行存在过度竞争贷款的情况。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的现象，不利于可持续支持实体经济发展。
商贷利率接连上调后，不少贷款者和房产中介开始担心商贷利率是否会继续上涨。一位徐州的房产中介人士称，一个月内，当地首套商贷利率从2.95%涨到3.00%，又从3.00%进一步涨到3.05%，11月17日再次涨到3.10%。
严跃进表示，目前整体房地产处于企稳复苏阶段，仍不具备房贷利率普涨的条件。如果公积金贷款利率继续下调，商业贷款利率才有可能回调至3.00%以下。目前的3.00%至3.10%的商贷利率，已处于历史低位，应充分利用好这一点，积极支持合理的住房消费需求，降低购房者购房成本。
近期，公积金贷款利率调整呼声再起。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，公积金贷款利率的下调应以公积金存款利率下调为前提。目前公积金贷款利率与首套房商贷利率水平已经非常接近，公积金贷款的普惠金融属性有所削弱。因此，他建议，接下来应下调公积金存款利率，使公积金贷款利率保持在比商贷利率低至少一个百分点的水平。
